蘋果25億住房資金 需與政府建商大力整合

本月初蘋果(Apple)承諾拿出25億美元援助加州的住房危機,據聖荷西信使報報導,估計該州需要多達350萬套新房,且這裡的建築成本居全國之最,25億美元能做什麼?目前,該計畫還缺少細節,該基金的成功與否很大程度上取決於蘋果和州政府的支出計畫。

開發項目可能面臨地方社區挑戰
加州大學伯克利分校特納住房創新中心政策總監,戴維・加西亞(David Garcia)告訴聖荷西信使報,蘋果公司提供的資金確實對整個加州的可負擔和中等收入房屋的融資非常重要,不過還需要地方、區域和全州範圍內的政策參與。否則,投資可能收不到好的效果。

加西亞還表示,住房項目還受到分區規則和其它政策的影響。例如,在蘋果的故鄉——庫柏蒂諾(Cupertino)正有開發項目受到爭議,在已停業的Vallco購物中心區域,預計建造2,400套公寓以及大量零售和辦公場所。然而,該計畫目前正面臨當地社區團體在法庭上的挑戰。

北加州非營利性住房協會常務理事艾米・菲什曼(Amie Fishman)談到蘋果的承諾時說:“確實是好跡象,但是還有很多事情要做。”

蘋果的承諾包括:20億美元用於州級建設經濟適用房,以及向首次購房者提供抵押和首付援助;3億美元用於聖何塞的房地產;1.5億美元用於資助灣區經濟適用房;5000萬美元幫助當地無家可歸者。大部分錢都將用於全州的花費而不是本地。

該如何運用蘋果的住房資金?
蘋果的10億美元將建立開放信貸額度,以幫助加州的經濟適用房項目。11月7日,該公司表示,蘋果和州政府官員會根據具體情況,共同決定這筆錢將為哪個項目提供資金,以及這些貸款的條款。這家科技公司計畫每季度與州長辦公室開會,分析該基金的成效。

蘋果公司尚未透露他們希望10億美元能建造多少住房,但ROEM開發商的執行副總裁亞歷克斯·桑切斯(Alex Sanchez)估計,這些資金可以建造大約6,000套房屋。桑切斯說,在灣區建造一套住房的成本約為50萬美元。但是蘋果不會支付全部費用。一個典型的可負擔得起的房屋,大約三分之一的資金通過商業債務獲得,還有三分之一的資金可通過聯邦和州的低收入住房稅收抵免獲得,剩餘的三分之一資金可通過其它渠道得到,例如蘋果的新基金。

蘋果的另外10億美元資金將流入加州住房金融局(CalHFA),該州機構是為首次購房者提供抵押貸款和首付援助。

蘋果的住房資金承諾,還包括1.5億美元的贈款和可償還貸款,與房屋信託硅谷(Housing Trust Silicon Valley)和其它地方組織合作,為灣區經濟適用房提供資金。Housing Trust首席執行官Kevin Zwick說,這筆錢將集中在長期融資上,直到房屋項目完工。這一點至關重要,許多計畫,包括住房信託成功技術基金,都專注於土地收購和其它早期階段的資金投入,但沒有太多的資金供項目的後期階段使用。這會創建成千上萬個原本不會建造的房屋,因為當地的細分市場還不夠多。

捐贈聖荷西北部土地
值得注意的是,蘋果公司25億美元的承諾,並不包括專門用於庫柏蒂諾住房的資金。庫柏蒂諾這座城市,與蘋果公司一樣,因其未能充分緩解住房危機而屢屢受到批評。

但是該基金確實包括專門為聖何西計畫的住房。蘋果公司計畫將其在北第一街擁有的84英畝土地中的一半,價值3億美元的地產,轉變為住房土地。該公司表示,準備將土地捐出,而不是出售以賺取利潤。這是一項特別有價值的捐贈,因為該區域土地價格昂貴,並且建築成本高。

儘管如此,聖何西北部的土地被劃作辦公和工業用途,這構成了潛在的障礙。但是蘋果公司打算與城市合作來更改這一指定。

聖何西市副經理兼經濟發展部總監,金・威爾士在一封電子郵件聲明中寫道:“城市工作人員正計畫尋找方法,以充分利用蘋果公司的建議,以便我們能夠繼續為該城市現在和將來的居民提供服務。”

幫助無家可歸者
蘋果的基金還包括,向總部位於聖何西的Destination:Home捐款5000萬美元。這將使該非營利組織致力於消除硅谷的無家可歸現象,從而有助於為極低收入和無家可歸的人提供大約2400套新住房。該組織還將大大擴展其“防止無家可歸計畫”的覆蓋範圍,該計畫將從每年為900個家庭提供服務,到1,500個家庭。

Destination:Home的首席執行官詹妮弗・洛文(Jennifer Loving)說:“蘋果願意在我們正在進行的這項工作中進行投資,意味著我們將能夠更高效,並且防止更多的人成為流浪漢。”

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2019.12.14
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